No todo está perdido para quienes quedaron literalmente en la calle porque los terremotos del 24 de junio pasado derribaron el edificio donde vivían. Esa persona sigue siendo dueña del terreno, así se haya desplomado la edificación.
“La ley lo establece”, dicen los abogados Dayana Castellano y Luis Roa. Ella es especializada en derecho civil e inmobiliario y él en derecho penal. Ambos nos reciben en el salón de reuniones de Montoya-Correia y Asociados, para explicarnos, ley en mano, lo que procede cuando un edificio quedó hecho añicos por los efectos de los terremotos del pasado 24 de junio.
“Todavía los propietarios de esos inmuebles que colapsaron tienen derechos sobre el terreno”, dice Castellano, apelando a los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
“El terreno es un bien común de todos los copropietarios. Entonces, todos tienen derechos sobre él y el hecho de que haya colapsado totalmente el inmueble no va a hacer desaparecer esos derechos que tenían sobre el inmueble. Por lo tanto, no todo está perdido’’, explicó la abogada inmobiliaria. Cifras oficiales ubican en 190 los edificios colapsados por el sismo y 856 afectados.
Y para decidir el destino del terreno donde estaba asentada la edificación devastada por los sismos, debe convocarse de manera urgente a una asamblea de copropietarios, indicó Castellano. “¿Venderlo?”, preguntamos. “Probablemente”, responde la abogada. “Porque, al extinguirse y colapsar el inmueble, pasa el terreno a ser simplemente una comunidad simple y la propiedad horizontal se extingue.
Entonces, también pasa a ser propiedad de todos en comunidad. Simple. Ahí hay que hacer esa asamblea y decidir cuál va a ser el destino del terreno, venderlo probablemente’’, contestó.
En ese sentido, la Ley de Propiedad Horizontal indica que, para la venta del terreno debe contarse con el visto bueno expresado en votos de 75% de los copropietarios. Acordada y ejecutada la venta del terreno, cada propietario recibe su cuota-parte, de conformidad con el porcentaje que describe su documento de condominio.
En ese caso, si se logra el 75% que apruebe la venta, el otro porcentaje restante de personas que no comulgó con tal idea está obligado a ceder, según la Ley de Propiedad Horizontal. “También a ellos se les paga lo que les corresponde por la venta”, aclaró la abogada Dayana Castellano.
En caso de no aprobarse la venta del terreno, ¿cuál otra opción queda?, preguntamos a los abogados: “la reconstrucción”, respondió Roa. “Pero la reconstrucción aplica cuando no se ha destruido el inmueble en menos de tres cuartas partes, que creo que en ese caso ya es una pérdida total… entonces allí la venta es prácticamente forzosa”, abundó Castellano.
Determinar el porcentaje de afectación de una edificación corre por cuenta del ente oficial facultado para ello, en este caso la Comisión Presidencial de Habitabilidad, que preside el ingeniero Francisco Garcés.
El cuerpo de ingenieros adscrito a esa comisión está inspeccionando las edificaciones afectadas y colocándoles las etiquetas verdes, amarillas o rojas para aclarar el grado de habitabilidad. Las estructuras merecedoras de la etiqueta roja no están aptas para ser habitadas; las verdes gozan de habitabilidad, mientras que las amarillas están bajo observación.
Las reparaciones.
Esos inmuebles con etiquetas amarillas, por lo general, requieren reparaciones en mayor o menor grado. Los trabajos se enfocan en las áreas comunes del edificio, descritas en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, recordaron Castellano y Roa.
“Las áreas comunes son básicamente todo aquello que corresponde al inmueble, que no se identifique con la unidad habitacional individual. Entonces, es decir, área común es el área de los ascensores, jardinería, azotea, planta baja, sótano’’, dijeron.
En caso de que esas áreas comunes requieran reparación urgente, debido a las afectaciones sufridas por los sismos, es preciso igualmente celebrar una asamblea de copropietarios y decidir de dónde saldrán los fondos para acometer los trabajos a la infraestructura. “Lo más probable es que sea de cuotas extraordinarias de condominio”, apuntó Castellano.
Los abogados aclaran que los edificios no entran dentro de las líneas de créditos hipotecarios anunciados por la presidenta encargada Delcy Rodríguez. Pero una alternativa de financiamiento para esas reparaciones mayores en áreas comunes de edificios son las donaciones solicitadas a gobernaciones o alcaldías. “Pero es la comunidad de copropietarias la que se hace responsable de sus reparaciones”, indicaron.
En ese punto interviene Roa, para aclarar hasta dónde llega la responsabilidad de la junta de condominio. “Hay una responsabilidad que esas juntas tienen, si no se avocan a manejar esta situación con bastante cuidado”, explicó Roa, quien a continuación desglosa las tareas que les toca a las juntas de condominio en el caso de reparaciones mayores al edificio.
“Hay acciones que ellos (las juntas) tienen que liderizar, por ejemplo, la verificación de la infraestructura y hacer los contactos con los organismos que hacen las inspecciones, entre otras”, indicó Roa.
Los ascensores. Insistimos en el punto de las juntas de condominio y su papel en las edificaciones afectadas. “Efectivamente, la junta de condominio tiene la responsabilidad de, en un primer momento, tomar las acciones urgentes y necesarias para resguardar la vida de toda la comunidad”, responde Roa.
“Y cuando pasó lo que pasó el 24 de junio, lo correcto era eliminar el uso de los ascensores hasta que la empresa competente, técnica y profesional para eso, determine si el ascensor sufrió algún daño y si está perfectamente hábil para operar”, señaló el abogado, quien prosigue explicando ese proceso en particular.
“Una vez que la empresa de ascensores emitió su informe y dijo que sí, que estaba perfectamente operativo, no sufrió ningún daño y es seguro, la junta de condominio puede establecer lo que llaman un ‘descargo de responsabilidad’ para dejar claro que de ahora en adelante el uso del ascensor es responsabilidad de cada usuario. Algo así como: ‘esta junta de condominio declina cualquier tipo de responsabilidad legal, civil o penal, por daños, fallas, movimientos telúricos o por el incumplimiento de estas normas’.
Eso deben emitirlo en un comunicado y hacerlo llegar a todos los copropietarios, donde igualmente se aclare que, si ocurre un nuevo sismo o réplica, el uso del ascensor quedará prohibido’’, acotaron.
Castellano y Roa advirtieron que la Ley de Propiedad Horizontal establece responsabilidades civiles, penales y administrativas si acaso las juntas de condominio no toman las medidas adecuadas en el momento oportuno. “La comunidad puede, incluso, revocarle el mandato a la junta”, alertaron.
Jurisdicción civil
El pasado 5 de agosto, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia creó la jurisdicción civil especial para la atención de las personas afectadas por el doble terremoto, según se lee en la resolución N° 2026-0006 colgada en su portal digital.
La petición fue hecha por la presidenta encargada Delcy Rodríguez, el pasado 29 de julio. En ese sentido, el TSJ no creó nuevos tribunales, sino que le asignó transitoriamente a los tribunales civiles ya existentes en Venezuela esa jurisdicción especial a nivel nacional.
Esos tribunales civiles conocerán “de los asuntos relacionados con la personalidad jurídica, estado y capacidad de las personas, derechos reales, personales, sucesorales, propiedad inmobiliaria y, en general, todos los asuntos de naturaleza civil que se generen como consecuencia de los eventos sísmicos del 24 de junio de 2026, a excepción de los que involucren niños, niñas y adolescentes, los cuales serán conocidos por los Tribunales de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes’’.
Los magistrados dejaron asentado que para tramitar las demandas en la Jurisdicción Especial está prohibido sacrificar la justicia “por la omisión de formalidades no esenciales”. En consecuencia, los expedientes “se sustanciarán y decidirán en concordancia con los principios de accesibilidad, buena fe, gratuidad…”.
Los ascensores
Efectivamente, la junta de condominio tiene la responsabilidad es de, en un primer momento, tomar las acciones urgentes y necesarias para resguardar la vida de toda la comunidad.
Y cuando pasó lo que pasó el 24 de junio, lo correcto era eliminar el uso de los ascensores hasta que la empresa competente, técnica y profesional para eso, determine si el ascensor sufrió algún daño y si está perfectamente hábil para operar’’, aclararon los abogados Dayana Castellano y Luis Roa.
’’Una vez que la empresa de ascensores emitió su informe y dijo que sí, que estaba perfectamente operativo, no sufrió ningún daño y es seguro, la junta de condominio puede establecer lo que llaman un ‘descargo de responsabilidad’ para dejar claro que de ahora en adelante el uso del ascensor es responsabilidad de cada usuario.
Algo así como ‘esta junta de condominio declina cualquier tipo de responsabilidad legal, civil, o penal, por daños, fallas, movimientos telúricos o por el incumplimiento de estas normas’.
Eso deben emitirlo en un comunicado y hacerlo llegar a todos los copropietarios, donde igualmente se aclare que si ocurre un nuevo sismo o réplica, el uso del ascensor queda prohibido’’, acotaron.
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